Tipps zum Immobilienkauf in Schweden

Es ist soweit: Ihr habt euch dazu entschieden, ein Wohn- oder Ferienhaus in Schweden zu kaufen. Und nun wollt ihr wissen, was es beim Kauf zu beachten gilt. Da wir in den vergangenen Jahren bereits Ferienhäuser in Schweden gekauft und verkauft haben, können wir euch aus Erfahrung ein paar Tipps geben. Zunächst einmal sei gesagt, dass dieser Ratgeber nach und nach erweitert wird. Das heißt, es kommen regelmäßig neue Informationen dazu – und zum aktuellen Zeitpunkt fehlt vielleicht noch der eine oder andere nützliche Hinweis. Aber nun zum eigentlichen Thema.

1. Was kostet ein Ferienhaus in Schweden?
2. Wie läuft der Hauskauf in Schweden ab?
3. Welche Kosten fallen beim Hauskauf in Schweden an?
4. Welche Rechte habe ich bei einer mangelhaften Immobilie?
5. Ferienhaus in Schweden von privat kaufen – was beachten?

Was kostet ein Ferienhaus in Schweden?

„Lage, Lage, Lage“ gilt als eine der wichtigsten Regeln in der Immobilienwelt. Denn die Lage einer Immobilie hat einen unmittelbaren Einfluss auf ihren Wert – wie in Deutschland auch: So kostet ein Ferienhaus am See in Südschweden deutlich mehr als ein Ferienhaus im Wald im tiefsten Nordschweden, wo sich Fuchs und Hase gute Nacht sagen. Auch der Zustand und die Ausstattung des Hauses wirken sich auf den Kaufpreis aus. Demnach sind renovierungsbedürftige Objekte ohne kommunalen Anschluss wesentlich günstiger als bezugsfertige Häuser.

Zugegeben, es ist verlockend, ein Ferienhaus für 10.000 Euro oder weniger zu erwerben. Allerdings sollte euch bewusst sein, dass im Anschluss eine Menge Arbeit auf euch zukommen kann. Warum? Aus diesen Gründen:

• Stand das Ferienhaus lange leer, habt ihr sehr wahrscheinlich ein paar tierische Mitbewohner, die im Laufe der Zeit ihre Spuren hinterlassen haben, wie z. B. Nageschäden an Kabeln, Isolierungen und Dämmmaterial oder Urinflecken auf dem Holzfußboden.
• Auch der Zahn der Zeit kann ungestört an der verlassenen Immobilie genagt haben: Negative Folgen können beschädigte Fenster, ein undichtes Dach oder Schimmelpilz durch mangelnde Belüftung sein.
• War das Ferienhaus in kalten Wintermonaten unbeheizt und wurden Wasserleitungen nicht ordnungsgemäß abgestellt und entleert, ist es möglich, dass das Leitungssystem Frostschäden davongetragen hat.
• Muss das Haus kommunal angeschlossen werden – manche Kommunen verlangen das inzwischen – kommen nicht nur weitere Baumaßnahmen, sondern auch Kosten im oberen vier- bis unteren fünfstelligen Bereich auf euch zu.

Ihr seht, wenn ihr Zeit, Geld und Muße habt, könnt ihr mit einem schwedischen Ferienhaus im unteren Preissegment ein Schnäppchen machen. Wollt ihr das Haus zeitnah nutzen, raten wir euch von einem solchen Kauf ab. Nachfolgend haben wir zwei Preisbeispiele für euch zusammengestellt, damit ihr ein Gefühl für die aktuelle Preislage (Stand März 2018) bekommt:

Ein kleines Ferienhaus in Südschweden:

• Region: Kalmar län
• Wohnfläche: 45 m²
• Anzahl der Zimmer: 3
• Grundstücksgröße: 1.737 m²
• Baujahr: 1975
• Ausstattung: Kamin, Dusche, WC
• Lage: Alleinlage im Wald
• Preis: 365.000 SEK (etwa 36.000 Euro)

Foto: Hemnet | Ferienhaus in Kalmar

Zu diesem Ferienhaus-Angebot

Ein großes Ferienhaus in Südschweden:

• Region: Kalmar län
• Wohnfläche: 60 m²
• Anzahl der Zimmer: 3
• Grundstücksgröße: 3.434 m²
• Baujahr: 1971
• Ausstattung: Kamin, Küche, Dusche, WC
• Lage: Ländliche Gegend mit Nachbarn
• Preis: 1.190.000 SEK (etwa 117.000 Euro)

Foto: Hemnet | Großes Ferienhaus in Kalmar

Zu diesem Ferienhaus-Angebot

Wie läuft der Hauskauf in Schweden ab?

Natürlich könnt ihr ein Ferienhaus in Schweden auch von privat kaufen, aber In der Regel verkaufen die Schweden ihre Immobilien über einen Makler. Auf Portalen wie

• https://www.hemnet.se/,
• https://www.svenskfast.se/,
• https://www.booli.se/,
• https://bovision.se/,
• https://www.blocket.se/bostad/saljes und
• https://www.privatmaklaren.se/

findet ihr schnell und kostenlos verfügbare Wohn- und Ferienhäuser an eurem Wunschort in Schweden. Habt ihr ein passendes Objekt gefunden, vereinbart ihr einen Besichtigungstermin. Sagt euch das Haus nach wie vor zu, gebt ihr ein Angebot ab. Dieses kann sowohl über als auch unter dem ausgeschriebenen Preis liegen. Ja, ihr habt richtig lesen: Euer Gebot kann auch UNTER dem ausgeschriebenen Preis liegen. Bei unserem zweiten Hauskauf in Schweden haben wir den ausgeschriebenen Preis unterboten und die Immobilie trotzdem erhalten – ein bisschen pokern gehört eben einfach dazu. Am besten schaut ihr euch im Vorfeld ein paar vergleichbare Immobilien-Angebote an. Dann könnt ihr besser einschätzen, welches Gebot realistisch ist.

Wurde euer Gebot akzeptiert, setzt der Makler den Kaufvertrag (köpehandling) auf. Dieser enthält sämtliche Vertragsbestandteile, wie z. B. Parteien, Kaufobjekt und Kaufpreis, und ist die verbindliche Vereinbarung zwischen euch und dem Verkäufer. Nun leistet ihr eine Anzahlung des Kaufpreises (üblich sind 10%). Sobald der Kaufvertrag von beiden Parteien unterschrieben wurde und ihr den vollen Kaufpreis gezahlt habt, erstellt der Makler den Kaufbrief (köpebrev), der als Urkunde für die Eintragung in das Grundbuch gilt. Anschließend müsst ihr den Kaufvertrag und den Kaufbrief an das zuständige Landesamt (Lantmäteriet) schicken und die Eintragung beim Grundbuchamt stellen. Macht ihr das nicht, droht ein Bußgeld. Außerdem schützt ihr euch mit der Eintragung gegen gutgläubigen Dritterwerb.

Welche Kosten fallen beim Hauskauf in Schweden an?

Die Kosten für den Grundbucheintrag betragen 825 SEK (etwa 90 Euro), die Stempelgebühr (stämpelskatt) beträgt 1,5 % des Kaufpreises. Ist der Einheitswert der Immobilie höher als der Kaufpreis, wird die Grunderwerbssteuer auf der Grundlage des Einheitswertes berechnet. In jedem Fall sind diese Kosten von euch zu tragen. Ein Notar und damit verbundene Nebenkosten fallen weg. Die Maklergebühren zahlt üblicherweise der Verkäufer des Objekts.

Welche Rechte habe ich bei einer mangelhaften Immobilie?

Anders als in Deutschland gilt beim Immobilienkauf in Schweden der Grundsatz „Gekauft wie gesehen“. Folglich seid ihr als Käufer in der Pflicht, die Immobilie vor dem Kauf auf Mängel zu untersuchen. Das heißt, findet ihr nachträglich einen Mangel, den ihr vor dem Kauf hättet feststellen können, könnt ihr euch nachträglich nicht mehr darauf berufen. Versteckte oder vom Verkäufer vorsätzlich verschwiegene Mängel hingegen könnt ihr geltend machen, z. B. durch Kaufpreisminderung. Handelt es sich um einen wesentlichen Mangel wie Schimmelbefall oder Feuchteschaden und wurde dieser durch den Verkäufer verschuldet, könnt ihr vom Kaufvertrag zurücktreten oder Schadenersatz verlangen. Ein Recht auf Mängelbeseitigung habt ihr nicht.

Ferienhaus in Schweden von privat kaufen – was beachten?

Ihr habt ein Ferienhaus bei eBay Kleinanzeigen gefunden? Dann solltet ihr euch zunächst über den Verkäufer informieren. Wir haben unser erstes Ferienhaus in Schweden über eBay Kleinanzeigen gekauft und hatten etwas Pech mit dem Verkäufer: Auf die Euphorie folgte die Ernüchterung. Nicht nur, dass wir viel zu viel Geld bezahlt haben, auch das Ferienhaus entpuppte sich als Fass ohne Boden. So wurden aus Renovierungsarbeiten ganz schnell Sanierungsarbeiten. Und der vom Verkäufer empfohlene Handwerker ist seinen Pflichten so gut wie gar nicht nachgekommen. Hinterher ist man immer schlauer. Heute wissen wir:

• Ein seriöser Verkäufer übt nie Druck aus mit Sätzen wie „Die Kaufinteressenten stehen Schlange.“ oder „Entscheidet ihr euch noch heute für das Ferienhaus, gebe ich euch 120.000 SEK Rabatt.“
• Ein seriöser Verkäufer beantwortet gerne alle Fragen rund um das Haus.
• Ein seriöser Verkäufer ist bereit, Referenzkunden zu nennen, sofern vorhanden.

Generell gilt:

• Bietet der Verkäufer ein Haus über Portale wie eBay an, schaut euch seine Bewertungen an.
• Verschafft euch einen Überblick über die Häuser in der gewünschten Region – so bekommt ihr ein Gefühl dafür, ob der Preis für das Ferienhaus angemessen ist.
• Macht einen Besichtigungstermin und schaut euch das Haus in Ruhe an. Notiert euch im Vorfeld alle wichtigen Fragen, damit ihr keine vergesst und euch im Nachhinein wichtige Informationen fehlen.
• Hektik ist kein guter Begleiter. Lasst euch also Zeit mit der Entscheidung. Ist das Ferienhaus dann schon weg, sollte es eben nicht sein.

Habt ihr noch Fragen zum Immobilienkauf in Schweden oder benötigt ihr Hilfe beim Kauf eines Ferienhauses in Schweden? Dann schreibt uns eine E-Mail an kontakt@schweden.net.

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Erfahrungsberichte

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• Café Innaren – unser letzter Halt vor Växjö
• Aboda Klint Café in Südschweden
• Erfahrungsbericht Hotel Sköna Nätter in Borås
• Angelurlaub in der Nähe von Ljungby